Afschaffen hypotheekrenteaftrek: kans verkeken

Hoe los je de wooncrisis op? De drie grootste banken van Nederland denken de oplossing te hebben gevonden. In een rapport laten ABN Amro, ING en Rabobank zien welke maatregelen volgens hen weer lucht kunnen brengen op de woningmarkt.

Als je het in een zin wil samenvatten: de opstellers van het rapport willen dat wonen weer betaalbaar wordt. Een prijzenswaardig streven. Ook een aantal onafhankelijke deskundigen droeg overigens bij aan het rapport, zoals de hoogleraren Peter Boelhouwer (TU Delft), Bas Jacobs (Erasmus Universiteit Rotterdam) en Arnoud Boot (Universiteit van Amsterdam).

In rap tempo bijbouwen

Dat in rap tempo woningen bijbouwen één van de aanbevelingen is, mag niet verbazen. Ook niet dat de opstellers van het rapport het vermogen dat in de eigen woning zit, willen belasten in box 3 (vermogen). Ook die maatregel hangt al lange tijd boven de markt.

De drie grootbanken willen ook de voordelen van de hypotheekrenteaftrek afbouwen, een maatregel die politiek zeer gevoelig ligt. Tot nu toe heeft geen enkele regering het aangedurfd om het electoraat tegen zich in het harnas te jagen met het afschaffen van deze aftrek.

Afschaffen hypotheekrenteaftrek

Toch is juist het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek een zeer effectieve maatregel. Het heeft een dempend effect op de prijzen. In combinatie met andere maatregelen, kunnen koopwoningen erdoor zelfs goedkoper worden. Daarmee komt een eigen woning weer voor meer mensen binnen bereik, wat een goede zaak is.

De opstellers van het rapport stellen voor om het maximale tarief waartegen een huiseigenaar de hypotheekrente in box 1 mag aftrekken eerst te verlagen naar het tarief van box 3. Dit maakt het mogelijk om de eigen woning uiteindelijk zonder groot overgangseffect te verplaatsen naar box 3.

In box 1 wordt de hypotheekrente afgetrokken tegen het marginale schijftarief, waarbij een maximum geldt dat tot 2023 stapsgewijs omlaag gaat naar het tarief van de voorlaatste schijf.

Ze schrijven: ‘Maar voor de meeste huishoudens ligt het tarief waartegen ze hypotheekrente in box 1 mogen aftrekken dan nog steeds hoger dan het huidige tarief van box 3 (nu 31 procent). Daarom stellen wij voor om de verlaging na 2023 voort te zetten, totdat het tarief van box 3 is bereikt.’

Terug naar de realiteit

Maar dan nu terug naar de realiteit. De snelle stijging van de hypotheekrente is het gesprek van de dag onder hypotheekadviseurs én klanten. Kon je aan het begin van het jaar je hypotheek nog tien jaar vast zetten voor iets meer dan 1 procent, nu is dan al snel 4 procent. Op een gemiddelde koopwoning van 450.000 euro scheelt dat zo’n 13.500 euro per jaar aan rente.

Maar dat niet alleen: de klant die eerst nog met moeite 450.000 euro kon lenen, moet nu op zoek naar een goedkopere woning. Want door de leennormen, komt hij niet meer in aanmerking voor die woning. Sommige klanten moeten dus noodgedwongen afhaken.

Degenen die wel nog het huis van hun dromen kunnen kopen, zijn overigens door de hypotheekrenteaftrek spekkoper (zie onderstaand rekenvoorbeeld).De overheid maakt het mogelijk dat een huizenbezitter niet alleen vermogen opbouwt door onbelaste (mogelijke) waardestijging van de woning, maar óók door een bijdrage te leveren aan de betaling van de maandelijkse hypotheeklasten.

Oude tijden herleven

En zo herleven oude tijden: de hypotheekrente leidt er met historisch gemiddelde rentes – de situatie waarin we nu verkeren – toe dat woningbezitters zwaar gesubsidieerd worden. Die zijn zo afhankelijk van de hypotheekrenteaftrek, dat het maar de vraag is of iedereen zonder die aftrek zijn woning kan betalen.

Het antwoord is ‘nee’, omdat bij het huidige prijsniveau een deel van de kopers maximaal leent. Om toch maar dat ene droomhuis te kunnen kopen. Of omdat er vrijwel geen keuze is in een bepaald segment. Alles of niets dus.

En als de rentes verder stijgen? Dan nemen de voordelen van een hypotheek alleen nog maar toe.

Banken hebben de boot gemist

Terug naar het rapport van de banken en deskundigen. Ze hebben op dit punt de boot gemist, want het moment om de hypotheekrenteaftrek in een klap af te schaffen voor nieuwe hypotheeknemers, was toen de rente historisch laag stond. Zeg maar eind 2019 tot eind 2021.

Want met 1 procent rente is de financiële pijn namelijk zeer beperkt. Voor die paar tientjes die dat scheelde, zouden maar weinig mensen de straat op zijn gegaan om te protesteren.

Met de lage hypotheekrentes van de afgelopen jaren had een huizenbezitter in het voorbeeld van hieronder en bij een rente van 1,5 procent per saldo minder dan 10 jaar fiscaal voordeel en in geen enkel jaar meer dan €1.000.

Veel verzet

Maar nu is het daarvoor dus te laat. Het zal mij niet verbazen als zelfs het geleidelijk afbouwen van de voordelen van de hypotheekrenteaftrek, op veel verzet stuit. En, mocht de hypotheekrente verder doorstijgen, dan helemaal. Dat de grootste banken van Nederland met oplossingen komen voor de wooncrisis, is prijzenswaardig. Maar de timing voor deze maatregel is – op z’n zachtst gezegd – onhandig.

Hendrik Schakel is co-founder van Viisi Hypotheken. Hij studeerde scheikunde en economie. Het leuke van de economische wetenschap is voor hem dat het gaat om vragen die men zich iedere dag stelt. Het uitleggen van moeilijke thema’s in begrijpelijke taal is iets wat Hendrik graag doet.