Het controleren van je hypotheekakte

Het is zover! Je hypotheek is rond en je staat op het punt om naar de notaris gaan en de hypotheekakte te ondertekenen. Maar wat staat er nu precies in? En waar moet je op letten in dat oerwoud van juridische termen? In dit artikel leggen we uit hoe je hypotheekakte precies in elkaar zit.

Als het goed is, heb je van de notaris een concept van de hypotheekakte ontvangen zodat je deze alvast rustig kunt doorlezen voor je bij hen op kantoor verschijnt. Maar het doorworstelen van de akte kan een flinke opgave zijn.

Algemene bepalingen

Het is goed om te weten dat het grootste deel van de hypotheekakte bestaat uit algemene bepalingen, die de geldverstrekker in de hypotheekakte laat opnemen. Kort samengevat staat erin dat je maandelijks de hypotheeklasten moet betalen, en wat er kan gebeuren als je dat niet doet. Altijd op tijd betalen dus, dan heb je geen centje pijn. De notaris zal deze bepalingen voor het ondertekenen van de akte kort met je doorlopen.

Specifieke bepalingen over jou en je hypotheek

Naast het algemene deel, staan er natuurlijk ook bepalingen in de akte die specifiek op jou en jouw hypotheek van toepassing zijn. Hieronder lichten we deze punten toe.

1. Je eigen gegevens en die van de geldverstrekker

Aan het begin van de akte vinden we de zogenaamde comparitie. In de comparitie worden de partijen genoemd die deel uitmaken van de overeenkomst. Dat zijn dus de geldverstrekker, en jij plus je eventuele partner. Je volledige naam, geboortedatum, geboorteplaats en adresgegevens worden hier genoemd. De notaris haalt deze gegevens uit de Basisregistratie Personen (BRP).

2. De gegevens van het onderpand

Wat ook niet mag ontbreken, zijn natuurlijk de gegevens van het onderpand, oftewel de woning waar het recht van hypotheek op wordt gevestigd. Naast het adres, worden ook de kadastrale gegevens genoemd. Het is de verantwoordelijkheid van de notaris dat de kadastrale gegevens correct in de hypotheekakte zijn opgenomen.

Controleer wel of alle onderpanden in de akte genoemd worden. Het kan voorkomen dat je bij een woning (of appartement) ook een parkeerplaats, berging of stuk grond koopt met een eigen kadastrale aanduiding. Ook op deze ‘losse’ kadastrale percelen wil de geldverstrekker vaak het hypotheekrecht vestigen (tenzij anders bepaald). Het is dus van belang dat deze ook in de hypotheekakte worden genoemd.

Bij een overbruggingshypotheek

Hetzelfde geldt voor de overbruggingshypotheek. Bij een overbruggingshypotheek wordt ook tijdelijk het recht van hypotheek op je huidige woning gevestigd, als extra zekerheid voor de geldverstrekker. Hiertegenover staat dat je tijdelijk extra geld kunt lenen. Wanneer je huidige woning is overgedragen bij de notaris los je dit overbruggingsdeel van je geldlening af. Is er sprake is van een overbruggingshypotheek, dan moeten dus ook de kadastrale gegevens van je huidige woning in de akte staan. Op deze woning wordt dan een tijdelijk recht van hypotheek gevestigd. Deze hypotheek komt in rang achter de hypotheek die je mogelijk al op je huidige woning hebt.

3. Het bedrag van de geldlening

Dit is het bedrag dat je daadwerkelijk leent van de geldverstrekker. Vaak is dit ook het bedrag dat door de geldverstrekker wordt overgemaakt naar de notaris, maar er zijn uitzonderingen. Als er sprake is van een inhouding (voor bijvoorbeeld een bouwdepot, NHG of een bereidstellingsprovisie) komen deze bedragen niet precies met elkaar overeen.

Eventuele inhoudingen op de geldlening zie je in de hypotheekakte doorgaans niet terug. Deze vind je wel op de nota van afrekening (zie verderop), die je van de notaris ontvangt.

4. De hypotheekstelling

In de hypotheekstelling staat opgenomen voor welk bedrag de hypotheek staat ingeschreven in het Kadaster.

We zien steeds vaker dat hier gebruik wordt gemaakt van een verhoogde inschrijving. De hypotheekstelling (ook wel hypotheekinschrijving genoemd) wordt in de akte altijd, verhoogde inschrijving of niet, direct verhoogd met een bepaald percentage. Dit percentage verschilt per geldverstrekker, maar ligt vaak rond de 40%. Het lijkt nu alsof je ineens een veel hogere hypotheekschuld hebt dan afgesproken. Maar geen zorgen, dit is niet het geval. We zullen dit verduidelijken met een voorbeeld.

Waarom staat het op deze manier in je hypotheekakte?

Verzuim je voor langere tijd om je hypotheeklasten te betalen? Dan gaat je schuld oplopen. De geldverstrekker gaat namelijk extra kosten maken, om jou alsnog de verschuldigde hypotheeklasten te laten betalen. Denk aan kosten voor een boete, de rente of zelfs een deurwaarder.

De geldverstrekker wil deze extra gemaakte kosten uiteraard niet uit eigen zak betalen. Én hij wil de kosten kunnen verhalen uit de opbrengst van de gedwongen verkoop van de woning, met voorrang op eventuele andere schuldeisers. Deze voorrang is vastgelegd in de hypotheekakte en loopt nooit verder dan het bedrag dat de akte voorschrijft. In ons voorbeeld is dat dus € 560.000.

Vaak zal een geldverstrekker het echter niet zo ver laten komen. Er wordt dan eerder ingegrepen en overgegaan tot gedwongen verkoop (executie) van de woning.

5. Leninggegevens

Onder leninggegevens verstaan we de voorwaarden van de geldlening. Denk aan de looptijd, het rentepercentage, de rentevaste periode en het annuïteitenbedrag van de leningdelen. Het komt ook vaak voor dat deze voorwaarden ontbreken in de hypotheekakte. Dit is iets wat verschilt per geldverstrekker. Veel geldverstrekkers verwijzen dan naar de ‘algemene voorwaarden’ of de ‘bindende offerte’.

Zie je dit in de akte staan, dan hoef je niet verder te zoeken naar de specifieke leninggegevens. De geldverstrekker heeft er dan voor gekozen om je bij de notaris nogmaals de offerte (met daarin alle voorwaarden) te laten tekenen. Deze bij de notaris getekende offerte wordt dan vervolgens aan de hypotheekakte gehecht, en verdwijnt samen met de akte in de kluis op het notariskantoor.

Mochten de leninggegevens wel in de akte genoemd staan, dan kun je nalopen of deze overeenkomen met het renteaanbod en/of de bindende offerte die je via je hypotheekadviseur getekend hebt.

6. Nota van afrekening

Last, but not least: de nota van afrekening. Dit is een overzicht van alle kosten die bij de notaris in rekening worden gebracht, of verrekend worden met de verkoper. Het belangrijkste op de nota van afrekening is het bedrag onder de streep. Dit is het bedrag dat je nog moet overmaken naar de derdengeldrekening van de notaris (voor de overdracht), of juist het bedrag dat je terugkrijgt (twee werkdagen na het passeren van de akte(n)).

Het is belangrijk dat dit bedrag ten tijde van de overdracht bij de notaris zichtbaar op de rekening staat. Is dit niet het geval? Dan kan en mag de notaris de akte niet passeren. Denk er dus aan dat je het eventueel nog te betalen bedrag op tijd hebt overgemaakt!

Eigen middelen

Tijdens het adviestraject heeft je adviseur een financieringsopzet opgesteld. Hierop heb je al kunnen zien welk bedrag aan eigen middelen er ongeveer moet worden ingebracht bij de notaris. Let wel: dit is een inschatting. Je adviseur heeft van te voren nooit precies inzichtelijk hoe de kosten zullen uitpakken. Dit is bijvoorbeeld afhankelijk van of je wel of geen gebruik maakt van een makelaar, de notariskeuze en eventuele verrekeningen op de nota van afrekening tussen jou en de verkoper van de woning (denk bijvoorbeeld aan de jaarlijkse eigenaarslasten en eventuele servicekosten voor de VvE).

Je kunt zelf op de nota van afrekening controleren of het hypotheekbedrag klopt, en of het te betalen (of te ontvangen) bedrag in grote lijnen overeenkomt met wat uit de financieringsopzet bleek. Heb je ervoor gekozen om de waarborgsom zelf over te maken naar de notaris? Dan vormt dit al een deel van de door jou in te brengen eigen middelen.

Vragen? Stel ze gerust!

Voor vragen over de nota van afrekening kun je het best terecht bij de notaris. De notaris heeft alle benodigde informatie in het dossier zitten, en is in staat om je uit te leggen waar bepaalde bedragen vandaan komen of hoe ze zijn opgebouwd.

Heb je vragen over het hypotheekbedrag, of over de kosten die daarop in mindering zijn gebracht (zoals de NHG-kosten of de bereidstellingsprovisie)? Dan kun je altijd bij je Viisi hypotheekadviseur terecht. Ook bij onduidelijkheden over de akte helpen we je graag verder. Je adviseur kijkt dan met je mee, en gaat er achteraan als het nodig is. Zo heb jij weer een zorg minder.

Plan direct een afspraak