Verborgen gebreken

Wat zijn verborgen gebreken?

Zijn er gebreken aan de woning waar je als koper niet van op de hoogte was tijdens de koop? Dit worden verborgen gebreken genoemd.

Als er gebreken zijn aan een huis wat in de verkoop staat, zou daar eigenlijk melding van moeten worden gedaan. Zowel de koper als de verkoper heeft namelijk plichten bij de aan- of verkoop van een woning:

• De verkoper heeft meldingsplicht: hij of zij moet bekende gebreken vermelden bij de verkoop van de woning.
• De koper heeft onderzoeksplicht: dit houdt in dat je als koper zelf zo goed mogelijk moet onderzoeken wat de staat is van de woning die je koopt. Een van de zaken waarmee je invulling kan geven aan deze onderzoeksplicht is het uitvoeren van de bouwkundige keuring. Als koper hoef je in principe niets te melden, tenzij je door bepaalde gebreken van de koop af wilt zien of de verkoper aansprakelijk wilt stellen.

Veelvoorkomende verborgen gebreken

Een paar voorbeelden van veelvoorkomende gebreken zijn:

• Oude of verzakte riolering
• Lekkages
• Technische installaties die niet goed functioneren, zoals de cv-installatie
• Balken en/of vloeren die verrot blijken te zijn
• Slechte kozijnen
• Een verstopt schoorsteenkanaal

Let op deze clausules in de koopakte

Vermoed je dat er gebreken zijn in de woning? Als koper kun je dan een bouwkundige keuring laten opnemen in de koopakte. Dit voorbehoud houdt in dat je als koper de koop kunt afblazen als er ernstige verborgen gebreken aan het huis blijken te zijn, of als de herstelkosten hiervan veel hoger zijn dan afgesproken.

De verkoper kan echter ook een aantal clausules in de koopakte laten opnemen, waardoor die zichzelf juist indekt tegen aansprakelijkheid voor bepaalde gebreken. Let daarom goed op deze mogelijke clausules in de koopakte:

• Asbestclausule: Deze clausule houdt in dat er een kans bestaat op asbest in de woning. Vind je na de koop asbest in de woning, dan kun je hier de verkoper dus niet aansprakelijk voor stellen.
• Ouderdomsclausule: Hiermee verklaar je als koper dat je weet dat de woning oud is, en dat de bouwkwaliteit hierdoor minder goed kan zijn.
• Niet-zelfbewoningsclausule: Heeft de verkoper zelf nooit in de woning gewoond, dan kan die deze clausule opnemen. Hiermee verklaart hij dat hij niets weet van eventuele gebreken aan de woning, en hier dus ook niet aansprakelijk voor is.

Wat als er na de overdracht verborgen gebreken zijn in je nieuwe huis?

Blijken er na de overdracht toch gebreken te zijn aan je nieuwe woning? Balen natuurlijk. In principe komen die kosten na overdracht voor rekening van de koper.

Maar soms zijn er situaties waarbij je de verkoper toch aansprakelijk kunt stellen. In dat geval moet de vorige eigenaar het gebrek laten repareren, of de reparatiekosten betalen.

In deze situaties kan je de verkoper aansprakelijk stellen:

• Wanneer je de woning niet normaal kunt gebruiken door het gebrek. Denk hierbij aan bijvoorbeeld een lekkage.
• Wanneer de verkoper wel wist van het gebrek, maar dit niet heeft gemeld. In dat geval heeft de verkoper de meldingsplicht namelijk geschonden. Let wel op dat dit vaak lastig te bewijzen is. En de bewijslast ligt helaas bij de koper.

Tip: hoe beter je als koper je onderzoeksplicht invult, hoe beter je kunt voorkomen dat je niet op de hoogte bent van eventuele gebreken. Een van de zaken waarmee je invulling kan geven aan deze onderzoeksplicht is het uitvoeren van de bouwkundige keuring.

Termijn verborgen gebreken melden

Goed om te weten: als je een verborgen gebrek ontdekt na de overdracht, laat dit dan zo snel mogelijk schriftelijk weten aan de verkoper. Meestal moet dit in ieder geval binnen een termijn van 2 maanden.

Stappenplan bij verborgen gebreken

Oké, je weet nu wat je rechten en plichten zijn rond (verborgen) gebreken. Maar waar begin je precies als je na de overdracht verborgen gebreken ontdekt? Hoe communiceer je met de verkoper, en wat als je er samen niet uitkomt?

Daar hebben we bij Viisi de juiste contacten voor. Bij de juridische hulpverleners van DAS kun je terecht voor een handig stappenplan bij verborgen gebreken. Lees hier het stappenplan ‘Verborgen gebreken melden’ van DAS.