Verhuurhypotheek: wat zijn de opties?
Bij een verhuurhypotheek moet je de woning verhuren. Je mag er zelf niet in wonen. Wat zijn de opties als je zelf gaat verhuizen en je oude woning wilt aanhouden om te verhuren? Of als je juist een nieuw aangekochte woning wilt gaan verhuren? We krijgen deze vragen vaak van onze klanten. We leggen uit wat je kunt doen.
Op deze pagina:
Hypotheek omzetten naar verhuurhypotheek
Als je je woning wilt verhuren moet je aan de geldverstrekker toestemming vragen om dat te doen. Die toestemming zul je meestal niet krijgen. Hypotheken voor huizen waar je zelf in woont zijn namelijk anders dan hypotheken voor huizen die je verhuurt. Dit zijn verhuurhypotheken – ook wel beleggingshypotheken, investeringshypotheken of buy-to-let-hypotheken genoemd. Een verhuurhypotheek heeft vaak een hogere rente en strengere eisen aan maximale financiering. Lees meer over je huidige woning verhuren.
Waar je op moet letten als je je huidige huis wilt verhuren
Er moet overwaarde aanwezig zijn om te zorgen dat je de woning kunt oversluiten naar een verhuurhypotheek. Je mag namelijk in de regel maximaal 70-80% van de marktwaarde in verhuurde staat financieren. Ook kun je te maken krijgen met een boete voor het afkopen van de lopende hypotheek. In onderstaande video vertelt adviseur Annelieke waar je nog meer op moet letten als je je huidige koophuis wilt verhuren.
Lagere leencapaciteit door de bijleenregeling
Daarnaast kan je te maken krijgen met de bijleenregeling. Stel, je hebt overwaarde op je huidige woning. Je verkoopt je huidige woning echter niet, want je wilt die woning gaan verhuren. Dan investeer je die overwaarde dus niet in je volgende woning. Hiermee vervalt je recht op hypotheekrenteaftrek over het deel dat gelijk is aan deze overwaarde. Dat betekent ook dat je leencapaciteit lager wordt.
Rekenvoorbeeld bijleenregeling
Stel, de overwaarde op je oude woning is € 100.000. De hypotheek op je nieuwe woning bedraagt € 400.000. Je krijgt dat over € 300.000 nog wel hypotheekrenteaftrek, maar over € 100.000 niet meer.
Tweede huis kopen voor verhuur
Zit je eraan te denken om een tweede huis te kopen om te verhuren? Bijvoorbeeld omdat je je spaargeld beter wilt investeren en vermogen wilt opbouwen voor de toekomst. Of gaan je kinderen uit huis en wil je ze helpen met een woning? Met een hypotheek voor verhuur van een tweede huis kun je ze helpen met een geschikte woning.
Op de rest van deze pagina vertellen we meer over:
- Marktwaarden en taxatie
- Hoeveel je mag lenen
- Verschil tussen particulier en zakelijk
- Aflosvormen
Marktwaarde en taxatie
Net als bij een gewone hypotheek heb je een taxatierapport nodig om vast te kunnen stellen wat de marktwaarde is. Het gaat in dit geval om de marktwaarde in verhuurde staat. Dat werkt anders dan bij een gewone hypotheek. Vaak is de marktwaarde in verhuurde staat tussen de 70% en 100% van de koopsom. De taxateur bepaalt deze waarde en zal vooral kijken naar hoe snel en tegen welke huurprijs verhuur mogelijk is.
Goed om te weten: iedere hypotheekverstrekker stelt eigen eisen aan wie er mag taxeren. Bespreek daarom eerst met ons bij wie je de hypotheek graag wilt afsluiten en kies pas daarna voor een taxateur.
Hoeveel je mag lenen bij een verhuurhypotheek en wat je zelf betaalt
Bij de meeste geldverstrekkers mag je maximaal 70% tot 80% van de marktwaarde in verhuurde staat lenen. Stel: er is laag getaxeerd. Bijvoorbeeld 70% van de koopsom. Over dat bedrag mag je vervolgens ongeveer 80% lenen. Dat komt uiteindelijk neer op 56% van de koopsom. Je moet dus zelf de overige 44% betalen met eigen geld. Plus 8% overdrachtsbelasting en andere bijkomende kosten zoals de notariskosten.
Maximale lening: verschil particulier en zakelijk
Er zit verschil tussen particuliere en zakelijke belegging in woningen. Zo val je bijvoorbeeld als particulier onder toezicht van de AFM en kijkt de geldverstrekker net als bij een normale hypotheek vooral naar het inkomen. Het is niet de bedoeling dat huurinkomsten je hoofdinkomen worden. Om een indruk te krijgen hoeveel je kunt lenen, kun je als particulier gebruikmaken van de tool van bijvoorbeeld Woonfonds of Dynamic Credit.
Bij een zakelijke verhuurhypotheek is vooral de huurstroom van belang. Huurstroom is het totaalbedrag van alle binnenkomende huur. Een zakelijke beleggingshypotheek is bedoeld voor professionele beleggers die investeren in vastgoed. Niet alle geldverstrekkers bieden zowel particuliere als zakelijke verhuurhypotheken. Neem contact met ons op voor meer informatie.
Aflosvorm
Bij bijna alle geldverstrekkers mag je 50% van de marktwaarde aflossingsvrij lenen. Alles daarboven moet je aflossen. Dat kan meestal annuïtair of lineair. Wil je in de toekomst meerdere woningen financieren? Dan is het zinvol je maandlasten zo laag mogelijk te houden, want deze maandlasten nemen geldverstrekkers mee in de toets voor een volgende hypotheek. Door te kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek doe je dat. Over het algemeen kun je 10% van de hoofdsom boetevrij aflossen.
Ontdek op de website van de belastingdienst wat de invloed is op je vermogen.
Neem contact met ons op
Benieuwd welke hypotheekverstrekker verhuur toelaat? Of wil je weten wat je mogelijkheden zijn om je eigen huis of nieuw aangekocht huis te verhuren? Plan een vrijblijvende afspraak in, dan helpen we je snel.
Meld je aan voor ons webinar ‘Volgende woning kopen’
Voor iedereen die die al een koopwoning heeft (gehad), maar zich nu oriënteert op het kopen van een volgende woning. Ons webinar biedt een uitstekende start voor doorstromers op de woningmarkt.