100.000 woningen per jaar? Dream on…

Vrijwel geen dag gaat voorbij zonder bericht over het woningtekort. Terecht, het is een verlammend probleem in Nederland. Om daar iets aan te doen wil woonminister Hugo de Jonge vanaf 2024 ieder jaar 100.000 woningen bouwen. Is dat realistisch of niet meer dan een mooie droom?

Dat we woningen tekort komen in Nederland, daarvan is iedereen – niet alleen starters – zich wel bewust. Hoe groot het huidige tekort is becijferde ABF Research vorig jaar; het gaat om zo’n 279.000 stuks.

De nieuwbouwproductie schommelt al enige jaren rond de 70.000 woningen. Naar verwachting wordt dat aantal ook in 2022 gehaald. Klinkt best indrukwekkend, 70.000 nieuwe woningen, maar het moeten er meer worden. Veel meer.

Om de compleet oververhitte woningmarkt af te laten koelen wil woonminister Hugo de Jonge vanaf 2024 ieder jaar 100.000 woningen laten bouwen. Dat staat in het Nationaal Bouwplan dat het kabinet dit voorjaar presenteerde.

Ten minste twee derde hiervan moet uit betaalbare huur- en koopwoningen bestaan. Dit zou het probleem moeten oplossen. Stel genoeg middelen beschikbaar en het gaat lukken.

Lijkt een logische redenering en een voortvarend plan van aanpak. Ik vraag mij echter af hoe haalbaar dat aantal van 100.000 woningen is. De volgende drie dwarsliggers kunnen de plannen doen mislukken:

1. Defecte grondmarkt

Om te kunnen bouwen heb je uiteraard grond nodig, en dan liefst op een locatie waar mensen willen wonen. Aan de randen van (groeiende) steden heb je grotere bouwlocaties nodig om de doelstellingen te kunnen halen.

De afgelopen decennia was het beleid van de politiek: minder overheid, meer markt. Strategisch gelegen grond kwam daardoor steeds meer in bezit van speculanten.

Bekend fenomeen is dat partijen gokken op toekomstige waardestijgingen van grond. Grondprijzen zijn immers gekoppeld aan de waarde van koophuizen.

Daarnaast lijkt er volgens hoogleraar Gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben sprake te zijn van lokale monopolies. In opdracht van de Autoriteit Consument & Markt onderzoekt hij de rol van ontwikkelingen op de grondmarkt in het achterblijven van de Nederlandse woningbouw. Wat blijkt: de geschikte bouwgrond is vaak in handen van een of twee projectontwikkelaars.

In het Financieele Dagblad vertelt Van der Krabben dat onderhandelingen over bouwprojecten tussen gemeenten en projectontwikkelaars vaak moeizaam verlopen. Grondexploitatie kan daardoor zelfs in tijden van torenhoge prijzen toch niet uit.

Daar komt bij dat eigenaren van de bouwgrond juridisch goed beschermd zijn. Je kunt ze niet dwingen te bouwen of onteigenen. Van der Krabben noemt de grondmarkt zelfs ‘defect’.

2. Bouwvergunningen en stikstof

Het bouwen van woningen is een langdurig traject. Het plannen en ontwerpen van een project, het regelen van toestemming en de juiste vergunningen; het kost jaren. De langdurige procedures vormen een groot probleem.

Het duurt momenteel tien jaar tot een bouwplan daadwerkelijk gerealiseerd is. Zeven jaar daarvan wordt besteed aan onder meer het regelen van vergunningen en het afhandelen van rechterlijke bezwaarprocedures bij de Raad van State.

Die procedures moeten in de toekomst sneller en eenvoudiger verlopen, zo is de ambitie in het Nationaal Bouwplan. Een goed voornemen, maar de realiteit laat iets heel anders zien.

Recent oordeelde een rechter nog dat de verlaging van de maximumsnelheid op de snelweg van 130 naar 100 kilometer per uur niet meer mag worden ingezet om elders meer stikstof uit te stoten (het creëren van zogeheten ‘stikstofruimte’).

Daarmee staan de vergunningen voor tienduizenden woningen in één klap op de tocht. Het versoepelen van vergunningen en procedures lijkt dus eerder de andere kant op te gaan.

3. Personeelstekort in de bouw

Vraag het maar eens aan je buren die al zo lang hun uitbouw willen realiseren; op de korte termijn is er geen aannemer te vinden. Een kwart van de openstaande vacatures in de bouw wordt niet vervuld.

Dit komt mede door de mismatch tussen waar werknemers wonen en waar de banen zijn. Ironisch: er zijn geen woningen voor de woningbouwers.

Kunnen de bouwbedrijven dan niet gewoon meer mensen aannemen? Nee, daar zijn ze huiverig voor vanwege de onzekerheid rond eerder genoemde vergunningen en procedures. Daar komt nog bij dat de prijzen voor grondstoffen en materialen momenteel keihard stijgen.

Sommige bedrijven in de bouwsector stellen het werven van nieuw personeel daarom juist nu uit, terwijl ze het omgekeerde moeten doen. De huidige inflatie komt op een zeer beroerd moment voor de huizenmarkt en kan wel eens slecht uitpakken voor het mooie Nationaal Bouwplan. 

Kortom, ik zie de oververhitte woningmarkt de komende tijd waarschijnlijk niet afkoelen. Jarenlang defect beleid kun je niet zomaar in een paar jaar omdraaien.

Er moet eerst aan de wortels iets veranderen; van grondpolitiek en onderwijs tot aan het klimaatbeleid. Pakken we die zaken niet grondig aan, dan kunnen we beter de bekende Aerosmith-hit nog eens draaien: ‘Dream on, dream on, dream until the dream come true.’

Deze column is op 28 juni gepubliceerd op VVP-online

Hergen Dutrieux is co-founder van Viisi Hypotheken

Lees de laatste drie columns van deze auteur:

–Duurzame sapiens
– Sneaky BNPL
– Lieve kerstman