Goede bedoelingen

Dat er veel minder beschikbare huizen dan woningzoekenden zijn, is natuurlijk al lang bekend. Dat de regering daar iets aan wil doen, is een nobel streven. Maar het is maar de vraag of de aangekondigde herziening van de Huisvestingswet het gewenste resultaat oplevert.

Wat houdt de geplande herziening in? In 2021 kondigde het kabinet aan dat gemeenten meer mogelijkheden moeten krijgen om betaalbare woningen te bestemmen voor de eigen inwoners. Gemeenten kunnen nu al 50 procent van de beschikbare huurwoningen toewijzen aan mensen die een maatschappelijke of economische binding met de stad of het dorp hebben. Maximaal 25% mocht worden voorbehouden aan eigen inwoners.

Dat maximum laat De Jonge los in zijn wetsvoorstel. De volle 50% mag dus worden gereserveerd voor eigen inwoners, of voor doelgroepen die de gemeente als cruciaal beschouwt. Denk aan leraren, politiemensen of zorgmedewerkers.

Echt nieuw is dat gemeenten in de toekomst ook koopwoningen tot de NHG-grens (€355.000 in 2022) mogen toewijzen op deze grond. Dat gebeurde tot nog toe alleen op de Waddeneilanden.

Dit betekent dat kopers van een betaalbaar stulpje een huisvestingsvergunning nodig hebben voor ze in hun nieuwe huis mogen trekken.

Herziening van kracht in 2023

In september bleek dat het de regering menens is. Woonminister De Jonge kondigde aan dat de herziening het liefst op 1 januari 2023 van kracht moet worden. Mocht de behandeling in de Tweede en Eerste Kamer te lang duren, dan wordt dat 1 juli 2023.

In een persbericht liet De Jonge weten waarom het voorstel volgens hem noodzakelijk is. ‘Overal wordt de krapte op de woningmarkt gevoeld. Starters kunnen vaak op het eigen dorp geen betaalbare woning vinden, omdat de prijzen de pan uit rijzen doordat er fors wordt overboden. Vaak door mensen van buiten de regio. Ook senioren kunnen geen geschikt appartement vinden in hun eigen gemeente als ze willen doorstromen. Voor de leefbaarheid en de vitaliteit van de regio is het cruciaal dat mensen op het dorp kunnen blijven wonen als ze willen verhuizen.’

Tante Sjaan

Een sympathiek voorstel. Niemand zal erop tegen zijn dat Tante Sjaan als ze wat slecht ter been wordt, een benedenwoning kan betrekken in het dorp waar ze haar hele leven heeft gewoond. En als haar kleinkinderen dan ook nog een huis in de buurt kunnen vinden, des te beter. Iedereen gunt het Sjaan dat ze haar laatste jaren in tevredenheid doorbrengt.

Maar de problemen op de woningmarkt zijn complex en makkelijke oplossingen bestaan niet. Het duurde dan ook niet lang voordat de kritiek op de goede bedoelingen van De Jonge losbarstte. Want er dienen zich natuurlijk een paar stevige vragen aan.

Recht op vrije vestiging

Het recht op vrije vestiging is verankerd in Europese wetgeving. Je moet dus met heel goede argumenten komen om van dat recht af te wijken. De Raad van State, het hoogste rechtscollege van Nederland, vindt De Jonge onvoldoende motiveert waarom de beperking van deze vrijheid toelaatbaar zou moeten zijn.

Eigendomsrecht

Maar interessanter nog vind ik de kwestie van het eigendomsrecht. Het wetsvoorstel is bedoeld om de woningmarkt vlot te trekken voor woningzoekenden, huurders en kopers. Maar hoe zit het met de eigenaren van de woning. Je ontkomt er niet aan om te constateren dat een woningeigenaar die zijn (betaalbare) woning wil verkopen, zijn neus kan stoten aan deze wet. Het verkopen van de woning is ook onder de nieuwe wet niet gebonden aan een vergunning. Maar het bewonen van de woning wel. En dat is, zo stelt ook de Raad van State, toch meestal wel het doel van de woningverkoop.

Dit kan dus in de praktijk betekenen dat een verkoper minder opbrengst voor zijn huis kan verwachten. De groep potentiële kopers is immers kleiner, omdat niet iedereen voor een vergunning in aanmerking komt.

Prijsopdrijving

Paradoxaal genoeg kan het wetsvoorstel volgens critici ook leiden tot een prijsopdrijving. Want wie zijn droomhuis heeft gevonden en voldoende financiële middelen heeft, zal zich niet laten tegenhouden door de NHG-grens. Door een euro boven die grens te gaan zitten, kun je de vergunningsplicht theoretisch kunnen omzeilen. Hierdoor hebben de mensen met een laag of middeninkomen toch weer het nakijken.

Ontbindende voorwaarde?

Een andere vraag is wat de vergunningsplicht betekent voor een getekend koopcontract. Wat gebeurt er wanneer een koper geen vergunning van de gemeente krijgt om in zijn zojuist gekochte huis te gaan wonen? Is dit dan een ontbindende voorwaarde?

Doel bereikt

De grote vraag is ten slotte of de regering met deze herziening haar doel kan bereiken. Het probleem dat zij met de herziening wil oplossen, is dat mensen voor wie geld geen bezwaar is, de woningprijzen opdrijven in populaire buurten, steden en dorpen.
Amsterdam, dat menig gezin ziet vertrekken naar omliggende gemeenten, heeft al enthousiast gereageerd. Maar hoeveel woningen zijn er in Amsterdam onder de NHG-grens, zelfs nu de woningprijzen in Nederland dalen? Niet veel.
Andere steden die veel relatief goedkope woningen hebben, zijn juist blij met instroom van buitenaf.

Er zijn kortom nog veel vragen over dit wetsvoorstel. Ook dit wetsvoorstel is niet de panacee die alle problemen op onze turbulente woningmarkt gaat oplossen, daar ben ik van overtuigd.

Deze column is eerder geplaatst op VVPonline.nl

Over de auteur

Hergen Dutrieux is co-founder van Viisi Hypotheken. Hergen studeerde actuariële wetenschappen in Amsterdam en is sinds 2002 werkzaam in de financiële wereld. Bij Viisi houdt hij zich onder meer bezig met het opzetten van een eigen hypotheeklabel.

Hergen schreef deze column op persoonlijke titel.