KOP-MUNT: Grote groei van inbreng overwaarde en eigen vermogen door doorstromers: ‘Kan nog flink stijgen’

Vorige maand werd ruim een derde van de gemiddelde aankoopsom in Nederland gefinancierd met overwaarde en eigen middelen. Nooit eerder was dit bedrag zo groot: 211.000 euro. Adviseur Kees Gielen voorspelt dat dit over een jaar nog zeventigduizend euro hoger kan liggen. 

De huizenprijzen stijgen al enkele maanden fors. “We zien het belang van overwaarde toenemen bij de financiering van de nieuwe woning”, stelt HDN. “Nooit eerder was het verschil tussen de marktwaarde en hypotheeksom bij doorstromers zo groot als in de afgelopen maand.

Gemiddeld werd er 363.000 euro geleend voor het kopen van een woning van 574.000 euro. De resterende 211.000 euro werd dus uit overwaarde en eigen middelen gefinancierd.

Gielen, adviseur bij Vita Hypotheekadvies Zaandam, herkent het beeld. “Dit komt natuurlijk voornamelijk door het feit dat over de gehele linie de woningprijzen hard zijn gestegen. Gemiddeld zijn we de afgelopen jaren ook meer gaan verdienen en dat wordt ingezet om een nieuwe woning te kopen. Door de annuïtaire verplichting hebben veel mensen meer afgelost. Die 211.000 euro zou over een jaar zomaar rond de 280.000 euro kunnen liggen. Er zijn ook minder aflossingsvrije hypotheken, waardoor mensen behoorlijk wat aflossen.”

Gielen ziet bij een hoge overwaarde ook rentevoordelen voor de doorstromer. “Een voordeel van een hoge overwaarde is dat je een lagere rente krijgt als je een nieuwe hypotheek afsluit. De LTV is natuurlijk lager als je veel eigen geld inbrengt. De rente voor 10 jaar vast bij een annuïtaire hypotheek is zo rond 4,1 procent, zonder NHG. Maar als je een behoorlijk bedrag meeneemt, ga je al snel naar de 3,8 procent toe. Dat scheelt behoorlijk. Dan hebben we het wel over het nieuwe deel van de hypotheek.”

Rijke ouders

Hendrik Schakel, medeoprichter van hypotheekketen Viisi ziet door het inzetten van overwaarde een bepaalde ongelijkheid op de huizenmarkt ontstaan. “Een goede woningmarkt biedt mensen een financieel stabiele situatie. Ze zijn toe aan het vinden van een plekje en kunnen dan een woning kopen. Je merkt nu steeds meer dat je eigenlijk alleen maar een woning kunt kopen als je heel veel inkomen hebt, als je rijke ouders hebt, óf als je heel veel overwaarde hebt. De situatie wordt steeds moeilijker voor mensen met normale of niet bijzonder hoge inkomens. Je ziet gelukkig wel dat starters door de gestegen lonen nu iets meer kunnen kopen, ondanks dat de rente hoger is dan een paar jaar geleden.”

Volgens Gielen zijn het niet senioren, maar juist de groep tussen 35 en 50 jaar die nu van de overwaarde gebruik maakt. “Het gaat om mensen die een woning in bijvoorbeeld in 2018 of 2019 hebben gekocht en van de toenmalige lage rentestand hebben geprofiteerd. Ze nemen die lage rente vaak ook mee, een meeneemhypotheek. En daarnaast is het ook zo dat vanaf het moment dat die rentes zo laag waren, ook de huizenprijzen exorbitant zijn gestegen. Die combinatie, een lage rentelast en hoge huizenprijzen, zorgt ervoor dat veel mensen hun overwaardes meenemen.”

Schakel beaamt dat het vaak gaat om mensen tussen de 30 en de 45. “Dat zijn veel van onze klanten en je ziet dat daar vaak overwaarde is. Eind dertigers zijn veelal toe aan een tweede of derde woning. Ze hebben soms al op hun 25e een woning gekocht. Ze zijn toen afgestudeerd en kregen meteen een behoorlijke baan en een goed inkomen. Vaak zie je ook dat mensen die voor het eerst kopen nog wat geld van ouders krijgen. Als einddertiger zijn ze vervolgens toe aan een grotere woning en willen ze een volgende stap zetten.”

Hoofdlijnenakkoord

Denkt Schakel dat de situatie op de woningmarkt zich wat meer normaliseren, waardoor er misschien ook minder overwaarde gaat worden ingebracht? “Nou, ik zie voorlopig niet dat het minder erg wordt. Er wordt wel wat aan gedaan natuurlijk. Ook in het hoofdlijnenakkoord voor het nieuwe kabinet zie je er iets in terug. Er is bijvoorbeeld nog steeds de wens vanuit de overheid om honderdduizend nieuwe woningen per jaar bij te bouwen. Je hebt ook die beperking op de huurprijzen. Die wordt volgens het akkoord uitgebreid. Dat zijn goede stappen.”

Gielen meent ook dat het nog niet met de huizenprijsstijging gedaan is. “Als er geen grote rentestijgingen zullen plaatsvinden, dan zie ik de huizenprijzen nog verder stijgen. Al spelen andere factoren natuurlijk ook een rol.”

Dit artikel verscheen op 7 juni op de website van KOP-MUNT