Verleng de wettelijke bedenktermijn

De tweedeling op de huizenmarkt neemt toe en de wanhoop groeit. Er zijn starters die (te) grote financiële risico’s nemen om hun droomhuis te bemachtigen. Er moet iets gebeuren om het tij te keren.

Wanhoop onder starters… Dat was de conclusie uit het laatste onderzoek van Viisi. Meer dan 90 procent denkt dat een koopwoning voor hen onbereikbaar is en 80 procent vindt dat starters worden gedwongen om onverantwoorde (financiële) risico’s te nemen. Een derde is zelfs bereid de studieschuld te verzwijgen. Overbieden zonder voorbehoud van financiering is inmiddels de norm geworden. Doen mensen dat niet, dan maken ze weinig kans op een woning.

Een gevaarlijke ontwikkeling, want het zorgt voor een nog grotere tweedeling op de markt. De starters die zulke risico’s – terecht – niet durven nemen, vissen achter het net. En door de bizarre prijsstijgingen raakt een koopwoning iedere maand verder uit zicht. Zij die het wel durven, hebben eigen vermogen.

Timing

In Nederland is de hypotheekverstrekking in sterke mate geharmoniseerd. Voordat je een woning koopt, kun je zeer nauwkeurig inschatten wat er financieel haalbaar is en waar risico’s liggen. Ook zijn er voldoende geldverstrekkers. De enige onbekende factor is de woning zelf, vooral de marktwaarde ervan. Daarin schuilt het probleem. Of beter gezegd, timing creëert dit probleem.

Wanneer je teveel biedt en deze blijkt volgens de taxatie achteraf minder waard, dan kun je maximaal de getaxeerde waarde lenen. Het verschil moet je zelf bijleggen. Kun je dit niet dan mag de verkoper 10 procent opeisen omdat je in gebreke blijft. De getaxeerde waarde van de woning wordt vrijwel altijd pas bekend nadat de koop al onomkeerbaar is geworden.

Wanneer je bod op een woning wordt geaccepteerd, heb je na tekenen van de koopovereenkomst nog drie dagen wettelijke bedenktijd. Dit is een afkoelperiode waarin de koop zonder consequenties ongedaan kan worden. Je kunt ook een financieringsvoorbehoud van een aantal weken afspreken, maar dan krijg je de woning meestal niet.

Langere bedenktermijn

Wat is dan de oplossing? Eerder taxeren? Meestal laat de verkoper (of beter gezegd: de makelaar) pas een taxatie toe nadat er is getekend. Bovendien worden taxaties in de nabije toekomst niet sneller afgehandeld. De spelregels voor het opstellen van een rapport zijn sinds juli namelijk veeleisender geworden en een taxatie op afstand mag in veel gevallen niet meer.

Hoe kunnen we deze starters dan wel helpen? Eigenlijk is het antwoord eenvoudig: verleng de wettelijke bedenktermijn. Sinds enige tijd geldt in Europa dat je een wettelijke bedenktermijn van twee weken hebt voor je hypotheekofferte. Die termijn zouden we ook kunnen aanhouden voor de koop van een woning.

Gelijkwaardige kansen

Een verlenging van de bedenktermijn is niet minder rechtvaardig voor verkopers. Dit omdat verkopers meestal zelf ook koper van een volgende woning zijn, waarbij zij dus dezelfde bescherming krijgen. Bovendien hebben verkopers meestal het voordeel van overwaarde en/of eigen vermogen. Verlenging van de wettelijke bedenktermijn biedt meer gelijkwaardige kansen.

Heeft het een prijsopdrijvend effect? Dat geloof ik niet, want je kunt nu eenmaal niet méér bieden of lenen. Ook vindt er geen belastingsubsidie plaats. Verlenging zorgt er wel voor dat koopstarters met minder eigen middelen meer kans maken op een woning. Eerlijker én het voorkomt financiële rampscenario’s.

Dit artikel verscheen in VVP Magazine op 31 augustus 2021 (p. 55).

Lees ook deze column van Hergen Dutrieux: Banken, bouw een bemiddelingsfeestje