Wat betekent de afschaffing van de overdrachtsbelasting voor jou?

Om starters op de woningmarkt te helpen, wordt per 2021 – als het aan de plannen van het kabinet ligt – de overdrachtsbelasting voor starters afgeschaft. Wil je weten wat de afschaffing betekent voor jouw hypotheekaanvraag en welke opties je hebt als je al een huis hebt gekocht of verkocht? Je leest er alles over in dit artikel.

Ik ga een woning kopen/ik heb een woning gekocht

Als je de overdrachtsdatum naar een later tijdstip wil verschuiven kan dat verschillende consequenties hebben. Allereerst zal je het natuurlijk met de verkopende partij eens moeten worden over het verschuiven van de overdrachtsdatum, omdat dit ook voor de verkopende partij gevolgen zal hebben (zie hieronder) en ook de notaris moet nog ruimte hebben om de afspraak te verschuiven.
Waar moet je nog meer rekening mee houden:

• Offertegeldigheid
  Iedere hypotheekofferte heeft na ondertekening een bepaalde geldigheidsduur. De offerte moet ten minste nog geldig zijn op het moment van passeren van de hypotheekakte. Houd hier rekening mee met het verschuiven van de passeerdatum. Als de passeerdatum verder in de toekomst ligt (langer dan 3 tot 4 maanden) is het raadzaam om goed op de voorwaarden bij verlenging te letten.
  Het verlengen van de offerte is niet bij elke hypotheek mogelijk en brengt ook vaak kosten met zich mee, wat flink kan oplopen (denk aan € 500 – € 1000 per maand, wel fiscaal aftrekbaar).
• Annuleringskosten
  Wat als je al een hypotheekaanvraag hebt gedaan en de offerte niet meer kan verlengen? Het is dan nog een mogelijkheid om deze te annuleren en een nieuwe aanvraag te doen. Als je al een hypotheekofferte hebt getekend kan je deze echter niet altijd kosteloos annuleren. Er zijn geldverstrekkers die voor annulering van de offerte geen kosten hiervoor in rekening brengen, maar bij sommige geldverstrekkers betaal je hier een vast bedrag voor of zelfs 1% van de hypotheeksom. Let dus goed op de voorwaarden bij het annuleren van een getekende hypotheekofferte.
• Kosten nieuwe aanvraag
  Een nieuwe hypotheekaanvraag brengt ook kosten met zich mee. De kosten hiervoor zijn €995 (tarief Viisi september 2020) en het advies wordt voor een deel opnieuw uitgevoerd. We vergelijken de rentes van dit moment en kiezen net als bij de eerste aanvraag de beste aanbieder op basis van voorwaarden en rente. De meeste documenten zullen ook weer opnieuw aangeleverd en beoordeeld moeten worden.
  Hou er dus rekening mee dat je zelf ook tijd kwijt bent met het opnieuw aanleveren van de documenten (denk aan salarisstrook, werkgeversverklaring, bankrekeningoverzicht) omdat deze in het algemeen niet ouder mogen zijn dan 2 maanden.
• Bankgarantie/waarborgsom
  Een bankgarantie heeft ook een bepaalde geldigheid (tot passeerdatum) en het kan zijn dat deze verlengd moet worden als je de passeerdatum gaat uitstellen. In het algemeen betaal je hier geen extra kosten voor, maar denk er wel aan dat dit moet worden geregeld!
  Als je zelf de waarborgsom bij de notaris hebt gestort en de overdracht gaat uitstellen naar 2021 heeft dit mogelijk gevolgen voor de belasting die je moet betalen.
  1 januari is namelijk de peildatum van je box 3 vermogen, geld wat bij de notaris staat als waarborgsom, telt hier ook gewoon voor mee. Als je met je totale eigen vermogen boven het heffingsvrij vermogen uitkomt, dan moet je vermogensrendementsheffing hierover betalen.

Ik ga mijn woning verkopen/mijn woning is verkocht

Wellicht wil je de kopers van je huis tegemoet komen door de overdracht van de woning uit te stellen. Hou echter wel rekening met de volgende consequenties voor jezelf:

• Doorlopen hypotheeklasten ‘oude’ woning en eventueel een overbruggingskrediet wat langer doorloopt.
• Doorlopen andere lasten (energierekening, OZB).
• Het is in het algemeen niet verstandig om overeen te komen dat de kopers wel alvast in de woning gaan wonen, je bent namelijk zelf nog wel aansprakelijk voor de woning en ook verzekeringstechnisch is dit niet altijd gedekt.

Update 24 september – Bezwaren Raad van State bij wetsvoorstel differentiatie overdrachtsbelasting.
Conclusie Raad van State: “De Afdeling [Advisering] adviseert om het voorstel niet bij de Tweede Kamer in te dienen, tenzij het is aangepast.”

Update december 2020: Startersvrijstelling overdrachtsbelasting goedgekeurd.
Lees de belangrijkste punten in deze update.