Woning verhuren? Deze veranderingen hebben effect op je rendement

Update 9 februari 2024
Op donderdag 8 februari 2024 is tijdens een zgn. procedurevergadering de in te voeren Wet betaalbare huur niet controversieel verklaard. Dit betekent dat de wet al eind februari in de Tweede Kamer behandeld wordt. Met de invoering hoeft niet gewacht te worden tot er een nieuw kabinet is gevormd. De beoogde ingangsdatum van de wet is op 1 juli 2024.

Blijf onze nieuwsbrief en social media volgen voor verdere updates!

1. Gestegen rente

De rente is weer flink hoger na een jarenlange periode met lage rentes door het beleid van de centrale banken. Die lage rente maakte tussen 2008 en 2022 het kopen van een beleggingspand extra aantrekkelijk. Veel vastgoedbeleggers maakten gebruik van het hefboomeffect; het verschil tussen de rente op vreemd vermogen en het totaal rendement op je vastgoedbelegging. Bij de huidige rentestanden is een kritische blik op het totaalrendement van je vastgoedbelegging belangrijker dan ooit. Zeker als de rentevaste periode van de (verhuur)hypotheek op je pand binnenkort eindigt. Er zijn online diverse handige tools om het rendement op je vastgoedbelegging uit te rekenen bij verschillende rentestanden.

2. Aangepaste belastingheffing

Over het rendement op de woning die je verhuurt betaal je belasting in box 3 van de inkomstenbelasting. (Dat is anders voor de eigen woning, die wordt belast in box 1) Sinds 2023 worden beleggingspanden anders belast. Bovendien kunnen bezittingen en (hypotheek)schulden niet langer volledig met elkaar worden verrekend. Over beleggingspanden rekent de Belastingdienst in 2024 met 6,04% verondersteld rendement. Over dit rendement betaal je 36% belasting. Dus 2,17% (36% x 6,04%) van de WOZ-waarde aan belasting, elk jaar.

3. Versobering leegwaarderatio

Als vastgoedbelegger krijg je ook te maken met een indirecte belastingverhoging; de versobering van de leegwaarderatio. Op basis van die ratio mag je je verhuurde woning in box 3 tegen een lagere waarde opnemen in je aangifte. De belastingdienst houdt er rekening dat een pand met een huurder met een huurcontract een lagere waarde heeft dan een pand zonder. Het deel van de WOZ-waarde dat niet meetelt in box 3 is verlaagd. De waarde van het pand dat meetelt bij de berekening van de vermogensrendementsheffing is hoger, daardoor betaal je meer belasting.

4. Hoge overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting die je betaalt over een beleggingspand is in een paar jaar tijd verhoogd van 2% naar 10,4%. Koop je een woning voor de verhuur en ga je er dus niet zelf in wonen dan betaal je dit percentage over de koopsom.

5. Zelfbewoningsplicht

In veel plaatsen in Nederland geldt een zelfbewoningsplicht voor bepaalde woningen, dat is in feite een verhuurverbod. Zo willen gemeenten de beschikbaarheid van woningen voor eigen bewoning bevorderen en speculatie tegengaan. Controleer dus goed welke regelgeving er geldt in de gemeente waar je wilt investeren.

6. Mogelijk eind aan tijdelijk huurcontract

De kans is groot dat je straks niet langer tijdelijke huurcontracten kan aanbieden aan de huurder van je beleggingspand. Door een nieuwe wet die in juli dit jaar van kracht wordt zijn alleen huurcontracten voor onbepaalde tijd toegestaan. Dat moet huurders meer zekerheid geven en beter beschermen tegen grote huurprijsverhogingen. Als verhuurder kun je daardoor straks niet langer de prijs van de woning tussentijds verhogen voor nieuwe huurders. Een jaarlijkse verhoging kan nog wel, maar dan gelden wettelijke regels. Ook zijn er uitzonderingen op de regel, bijvoorbeeld voor de verhuur aan studenten. De nieuwe wet treedt naar verwachting op 1 juli 2024 in werking. Tot dat moment is het nog mogelijk om tijdelijke huurcontracten te sluiten.

7. Investeren in verduurzamen

Als woningeigenaar moet je investeren in de verduurzaming van je woning. Huurders kunnen zelfs bij de rechter afdwingen dat je de woning isoleert en bijvoorbeeld een onrendabele cv-ketel vervangt. Dat kan vragen om forse investeringen. Gelukkig kun je daarbij gebruikmaken van diverse subsidies van de overheid. Op lange termijn heeft verduurzaming vele voordelen. Zo zijn energiezuinige woningen bij de huidige energieprijzen steeds gewilder bij huurders. Daardoor kun je in de regel een hogere huur vragen. Een energiezuinige woning met een goed energielabel is bij verkoop ook – veel – meer waard dan een woning met een slecht energielabel. Hoe beter het energielabel, hoe hoger de gemiddelde koopsom, zo blijkt uit de data van het Kadaster. Het verschil tussen een woning met energielabel A en G is tussen het eerste kwartaal 2020 en het tweede kwartaal van 2023 van €60.000 opgelopen naar €140.000.