Aflevering 3: Blijf scherp op de loan to value

Loan to value (LTV)

Bij Viisi weten we alles van de factoren die je maximale hypotheekbedrag bepalen. De verhouding tussen de lening en de waarde van je woning is er één van. Ofwel de loan to value (LTV). Het is een risicomaatstaf die van belang is als je een woning koopt. In Nederland is de norm dat je niet meer mag lenen dan 100% van de waarde van je woning. (106% als je ook energiebesparende maatregelen meefinanciert). Maar ook als je al (lang) een woning hebt, is de LTV een verhouding om in de gaten te houden. HIer goed op letten kan soms een forse besparing opleveren.

Alles draait om risico

Waarom is de LTV zo interessant? Omdat het bepaalt hoeveel risico de geldverstrekker loopt. Hoe hoger de LTV, hoe groter het risico voor de bank. Maar het omgekeerde geldt ook. Als de waarde van je woning stijgt, dan daalt het risico voor de geldverstrekker. Hoe lager de LTV, hoe meer zekerheid dat de leensom kan worden terugbetaald uit de opbrengst van de verkoop van het onderpand.

Naar een betere risicoklasse

De mate van risico zie je dus terug in de rente die je betaalt over je hypotheek. Geldverstrekkers baseren de hoogte van de rente op de LTV. Hoe minder je leent ten opzichte van de koopsom, hoe lager de rente. Is het risico dat de lening niet wordt terugbetaald groter dan gemiddeld, dan wil de geldverstrekker hiervoor worden gecompenseerd door middel van een risico-opslag bovenop de basisrente.

Die basisrente is de rente die je betaalt tot een leensom van ongeveer 50 procent van de woningwaarde. Leen je meer, dan betaal je dus een risico-opslag, een toeslag bovenop de basisrente. Elke geldverstrekker hanteert zijn eigen risicoklassen, gebaseerd op de verhouding tussen de woningwaarde en de hoogte van hypotheek. Elke risicoklasse heeft zijn eigen rentepercentage.

Invloed van een dalende LTV op je maandlasten

In deze tabel laten we zien wat een dalende LTV betekent voor je rentepercentage en de maandlasten (bruto).

De berekening is gebaseerd op een annuïteitenhypotheek van €500.000, met een rentevaste periode van 10 jaar en een looptijd van 30 jaar.

Trek aan de bel bij je geldverstrekker

Je huidige rente op je hypotheek is een momentopname. Gebaseerd op het risico op het moment van de start van je rentevaste periode. Grote kans dat dat risico inmiddels anders is. Mogelijk valt je hypotheek inmiddels in een betere risicoklasse. Trek tijdig aan de bel bij je geldverstrekker. Check dus je LTV:

Je kan mogelijk naar een betere risicoklasse als:

• de huizenprijzen in jouw buurt zijn gestegen. Door het beperkte aanbod stijgen in veel delen van Nederland de huizenprijzen al jaren;
• je hebt verbouwd of verduuurzaamd en daardoor is de woning meer waard geworden;
• je maandelijks aflost op je hypotheek. Het maandbedrag van een lineaire en annuïtaire hypotheek bestaat uit rente en aflossing. De openstaande hypotheekschuld daalt in de tijd;
• je extra aflost.

Laat je woning taxeren

Je moet zelf in actie komen om een hogere woningwaarde aan te tonen. Een nieuw taxatierapport aanleveren werkt bij elke geldverstrekker om de nieuwe waarde aan te tonen. Nadeel: een taxatierapport kost geld, meestal zo’n €600-850. Houd er rekening mee dat de taxatie maximaal 6 maanden geldig is.

Bij sommige geldverstrekkers volstaat een desktoptaxatie. Desktoptaxateurs als Calcasa maken op basis van onder andere historische verkoopdata een online rapport over de woningwaarde. Dat kost je ongeveer €100.

Maak een gratis eerste afspraak

Is het verstandig om extra af te lossen?

Of je nu een nieuwe woningwaarde laat vaststellen of gewoon de reeds bekende woningwaarde hanteert: nu kun je uitrekenen hoeveel aflossing nodig is om precies bij de volgende LTV-grens van je gedlverstrekker te komen. Overleg met je Viisi-adviseur wat verstandig is om te doen. Houd je het spaargeld aan om bijvoorbeeld mee te gaan beleggen of is deels aflossen van de hypotheek een beter idee? We zetten graag samen de argumenten op een rij.