Aflevering 1: Optimaliseer de toetsrente

Verplichte toetsrente

Eén van de variabelen in de berekening is de hypotheekrente. Staat deze korter dan 10 jaar vast, dan reken je met de verplichte toetsrente. Deze verplichte toetsrente wordt door de AFM bepaald en staat al lange tijd op 5,0%. Als de rente voor 10 jaar of langer wordt vastgezet, dan kun je met de werkelijke rente rekenen. De hoofdregel is: hoe lager de rente, hoe meer je kunt lenen. Immers, hoe lager de rente, hoe minder je kwijt bent aan je hypotheek.

Percentage van je inkomen

De tweede factor is welk percentage van je inkomen je maximaal mag uitgeven aan hypotheeklasten. Hiervoor zijn strikte regels vastgelegd. Daaruit volgt dat als de werkelijke rente nét iets boven een rond percentage ligt, je een groter deel van je inkomen mag uitgeven aan hypotheeklasten. Dus bij 3,51% mag je meer lenen dan bij 3,50%. Het maakt behoorlijk uit of je 24% van je inkomen (bij 3,50% hypotheekrente) aan hypotheeklast mag besteden of 25% van je inkomen (bij 3,51% hypotheekrente). Op detailniveau geldt dus -tegenovergesteld aan de hoofdregel- dat je bij hypotheekrentes afgerond op halve procenten meer mag lenen bij een iets hogere rente.

Een stapje verder de diepte in: geldverstrekkers vergelijken

Als je een hypotheek afsluit, wil je meestal het liefst een zo laag mogelijk rente. Maar soms wil je tegelijkertijd zoveel mogelijk lenen. Wat doe je dan? Kies je voor een aanbieder die 3,51% aanbiedt  waarbij je meer kunt lenen óf kies je toch liever voor een betere rente van 3,4% maar met een lagere hypotheeksom? Het kan allebei!

Hoe? Dat is de echte truc van de hypotheekadviseur. Je kunt de hypotheek toetsen op 3,51% maar je vraagt eigenlijk 3,4% aan. Kan dat zomaar?

Ja, dat kan absoluut. De maximale hypotheek hangt af van de toetsrente. En deze kun je beïnvloeden. Dat werkt zo.

Je splitst lening in twee delen. Een groter deel met een rente van 10 jaar of langer; voor dit deel geldt dat de toetsrente gelijk is aan de werkelijke rente. Daarnaast is er een kleiner leningdeel, met een rente korter dan 10 jaar. Voor dit leningdeel geld de verplichte toetsrente van 5%. voor de hele hypotheek is de toetsrente de gewogen gemiddelde rente van de twee leningdelen.

Een concreet voorbeeld. Stel je kunt een hypotheek aanvragen van €500.000 tegen een gunstige 10-jarige rente van 3,40%. Als je een klein deel van de hypotheek met een 9-jarige rente aanvraagt, dan geldt als toetsrente het gewogen gemiddelde:

De slimme hypotheekadviseur vraagt dan de volgende hypotheek aan: €468.516 met 10 jaar vast en €31.484 met 9 jaar vast. Het gewogen gemiddelde van de rente is dan:

€468.516 x 3,40% + €31.484 x 5,00%
—————————————————————   = 3.501%
€500.000

Dit is precies waar we op uit wilden komen. Je betaalt bijna over de hele hypotheek 3,40% maar je kunt lenen het maximale bedrag dat hoort bij de toetsrente 3,501%.

Zijn er nadelen? Jawel, dit zijn ze inclusief de oplossingen erbij:

• De uiteindelijke hypotheekconstructie is met twee leningdelen iets ingewikkelder dan wanneer je gewoon één leningdeel hebt. Soms heeft het hebben van meerdere leningdelen gevolgen als je versneld wilt aflossen. Bij een aantal geldverstrekkers is extra aflossing namelijk beperkt tot een percentage (10% bijvoorbeeld) per leningdeel.
• Je hebt in het voorbeeld waarin de rente voor een deel voor 9 jaar is vastgezet, het tiende jaar kans dat de rente hoger of lager is dan de huidige 10-jaars rente. Je maandlast kan in jaar 10 hoger uitvallen.

Wil je zoveel mogelijk kunnen lenen? Zorg dan dat je de toetsrente van jouw hypotheek optimaliseert!

Voor de echte liefhebbers: financieringslasttabellen

De exacte berekening maak je op basis van zgn. financieringslasttabellen. Deze worden jaarlijks door het Nibud opgesteld en alle geldverstrekkers volgen dezelfde methodiek. Met een bepaalde combinatie van inkomen en hypotheekrente, kun je een bepaald percentage van je inkomen maximaal aan de hypotheek uitgeven. In onderstaande tabel is bij een  inkomen van € 35.000 en een hypotheekrente van 3,2%, het financieringslastpercentage  23,0%. Is de hypotheekrente 3,6%, dan mag 24,0% van het inkomen besteed worden aan de hypotheek.

Om het meest te lenen, heb je het liefst een rente van 1,001%. Of van 3,501%. In elk geval een rente die ervoor zorgt dat je in de tabel net één stapje naar rechts gaat. Als toevallig de 10-jaars rente bij een geldverstrekker 3,501% is, dan zit je voor een maximale hypotheek op een optimum. Als rentes in de markt bijvoorbeeld variëren tussen de 3,3% – 3,8% dan berekent een slimme adviseur wat je kunt lenen bij 3,3% (lage rente, volgens de hoofdregel veel lenen) en bij 3,51% (net weer een stapje naar rechts in de tabel). Het aanbod van 3,3% is misschien slechts bij één geldverstrekker te krijgen. Het maximale hypotheekbedrag dat hoort bij de toetsrente van 3,51% kun je krijgen bij alle aanbieders die een rente aanbieden van 3,51% of lager. Er is dus veel meer keus. Afhankelijk van de overige voorwaarden die bij deze rentes horen, kies je de beste hypotheekaanbieder.